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Wohnflächen korrekt berechnen /
Aufmass von Wohnungen oder Häusern.




Leider ist es so, dass ausgewiesene Wohnflächen bei Wohnungen und Häusern nicht der tatsächlichen Fläche entsprechen. Speziell von Bauträgern, Maklern und Verkäufern kommen die besten Ideen bezüglich der Fläche zum Tragen. Hier werden Flächen vergrößert, Balkone und Terrassen voll mitgerechnet oder Schrägen nicht berücksichtigt. 


Da es in der BRD keine eindeutige Vorschrift gibt, ist hier dem Einfallsreichtum keine Grenze gesetzt. 


Gibt ein Vermieter eine feste Wohnfläche im Mietvertrag an, so sollte diese stimmen. Andernfalls kann er Schadensersatzpflichtig werden


Viele Vermieter oder Verkäufer geben daher eine ungefähre (ca.) Größe an, um Streitigkeiten vorzubeugen - das ist jedoch riskant 


In Flächenberechnungen sollte normalerweise immer erklärt werden, welche Berechnungsmethode Grundlage ist und wo davon abgewichen wird. Hierfür gibt es die Wohnflächenverordnung (WoFV)


Alle Mieter und Käufer sollten  sich die Pläne oder fertige Objekte genau anzuschauen, notfalls einen Sachverständigen hinzuziehen und  ermitteln, welche Nettofläche tatsächlich übrig bleibt.


Ist die wahre Fläche mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag genannt, kann die Miete gemindert werden, fristlos gekündigt und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten gefordert werden (BGH VIII ZR 142/08).

Es ist dabei völlig unerheblich, ob es sich um eine genannte ca . Fläche oder feste Fläche handelt. Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner, gilt die tatsächlich ermittelte Fläche (BGH VIII 144/09).


Eine nach Jahren festgestellte fehlerhafte Flächenangabe führt zu einer eingeschränkten Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete. Hierfür gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren ab dem Zeitpunkt der Reklamation.
Nun stellt sich die Frage was zu einer Wohnfläche gehört.

Die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses bezieht sich auf die Flächen folgender Räume.

1 ) Wohnzimmer 2 ) Flure /Dielen 3 ) Kinderzimmer 4 ) Esszimmer
5 ) Schlafzimmer 6 ) Badezimmer 7 ) Küche
8 ) Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern und andere
Schrankräume (Innerhalb Haus oder Wohnung)

Sonderfälle in der Wohnflächenberechnung stellen folgende Einrichtungen dar.

1 ) Wintergärten
2 ) Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn
      sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (zum
      Beispiel Sauna- und Fitnessräume)


Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche werden auf die Wohnfläche angerechnet:

1 ) Balkone 2 ) Loggien 3 ) Terrassen 4 ) Dachgärten


Keinesfalls zur Wohnfläche gehören :

1 ) Kellerräume ( nur wenn sie nicht als Wohnraum gemeldet sind oder der LBO nicht entsprechen.)

2 ) Abstellräume außerhalb der Wohnung 3 ) Garagen 4 ) Heizungsräume
5 ) Waschküchen 6 ) Trockenräume 7 ) Bodenräume


Eine Minimierung der Wohnfläche erfolgt durch folgende Punkte.

1 ) Vormauerungen und Verkleidungen, mit einer Grundfläche mehr als 0,1 m² und
einer Höhe von mehr als 1,50 m (z.B. Raumgebilden um Installationen wie zum
Beispiel im Badezimmer)

2 ) Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr        als  0,1 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen. Gleiches gilt für Türnischen


Die Wohnfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt berechnet:

Zu 100 %

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m, Fenster und offene Wandnischen,
die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13cm tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.

Zu 50 %

Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m.


Zu 0 %

Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m

Aufmass und Berechnug

Es gibt sehr viele Fälle, speziell im Altbaubereich, wo keine Unterlagen bezüglich Grundriss und Wohnflächenberechnung mehr existieren.

Nun sind dies aber elementare Bausteine einer Vermietung oder eines Verkaufs.

Hier biete ich ein Komplettpaket mit  Aufmass , Grundrisszeichnung und Wohnflächenberechnung. Auch kann eine Berechnung nach vorhandenen Grundriss erfolgen.

Bei Häuser ist eine Ergänzung durch Zeichnung des Schnittes zur Kubaturberechnung möglich.

Ich freue mich auf Ihren Anruf

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Detlef Scholten

Niersaue 20
47669 Wachtendonk


Fax:       (03212) 13551 66

Telefon: (02836) 211847
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